Černé stavby, jejich legalizace a odstranění

článek aktualizován 14.1.2025 v souladu se zákonem 283/2021 Sb. platným od 1.7.2024

Každá desátá stavba v ČR je zahájena načerno a proto je ve státní správě cítit snaha potlačení tohoto trendu. Napříč republikou probíhá revize katastru nemovitosí, která ma za cíl odhalit nepovolené černé stavby a přimět vlastníky, aby splnili svou zákonnou povinnost a reálný stav promítli i do katastru nemovitostí. V opačném případě dojde k nařízení odstranění. Pracovníci katastrálního úřadu se jednoduše podívají na letecké snímky, porovnají je se svou mapou a provedou obhlídku přímo v terénu. Není to nic složitého a všechny černé stavby budou dříve nebo později odhaleny. Článek vám pomůže zjistit, zda se vás to týká, jaké postihy vám hrozí a jaké jsou možnosti legalizace černé stavby.

Černé stavby

Stavební zákon a prováděcí vyhlášky nám stanovují povolovací procesy, které jsou nutné k řádnému povolení staveb. Případně i jiné procesy, kterým dle typu záměru musí stavba projít (povolení stavby, kolaudace atd.).

Existuje celá řada situací, které mohou nastat: změna dokončené stavby (například přístavba, nástavba či stavební úpravy), instalace výrobku plnícího funkci stavby (například maringotka nebo mobilheim), odchylky od schváleného záměru nebo dokonce provádění terénních úprav. U záměrů, pro které je dle zákona vyžadováno stavební povolení, avšak toto povolení nebylo řádně vydáno nebo nenabylo právní moci, se jedná o tzv. černé stavby.

Existují také stavby, které jsou částečně osvobozeny od povolovacích procesů. V sekci určené pro klienty je k dispozici článek, který se zaměřuje na rozdělení staveb do kategorií drobných, jednoduchých a ostatních. Tento článek rovněž obsahuje přehled potřebných povolení a upozornění na klíčové aspekty, na které je třeba si dát pozor.

,,To jich ale musí byt tisíce..” Ano, ale postupně na všechny dojde.

,,Tož, to tam stojí od nepaměti synků..” Tento argument u stavebního úřadu neobstojí. Černé stavby se nepromlčují a řízení o odstranění stavby může úřad zahájit i po třiceti letech.

Jak zjistím, zda mám vše v pořádku?

V dnešní době lze mnoho zjistit z pohodlí domova přes obrazovku počítače. Projděte si veškeré nemovitosti ve svém vlastnictví na katastru nemovitostí. Znáte-li přímo čísla parcel a katastrální území, případně lze hledat pomocí čísla popisného/evidenčního, ale i jednoduše pozemek vyhledat v mapě. Pomocí ikonky u spodního okraje obrazovky “KN” a kliknutí na danou parcelu vám v novém okně prohlížeče vyskočí detailní informace o parcele či stavbě. Pro zobrazení údajů o vlastníkovi zadáte navíc ověřovací kód, nebo se můžete přihlásit (například přes portál občana). Tímto způsobem můžete zjistit vlastníka jakékoliv parcely, což je také dobré znát. Doporučuji v horní liště přepnout na: katastrální mapa + ortofoto. Podívejte se, zda všechny stavby na vašich pozemcích rámuje žlutá linka a zda jsou při zjištění detailních informací zapsané jako stavby. Obdobných způsobem lze zjistit, že se černá stavba nachází ve vašem sousedství.

Pokud na některém z vašich pozemků stojí stavba (ať se jedná o chalupu, stodolu, kůlnu, altán, maringotku, mobilheim) a není vyznačená v katastru nemovitostí, pravděpodobně jde o černou stavbu a doporučujeme to neprodleně řešit.

Příklad

U řádně povolených novostaveb dochází k zápisu stavby do katastru až po kolaudaci. V ilustračních obrázcích se nejednalo o černou stavbu, ale o řádně povolenou stavbu před a po zápisu do katastru nemovitostí. U záměrů, které prošly řádným řízením jste jako majitel či soused obeznámen.

Pokud si nejste jistí, doporučuji oslovit odborníka zda se opravdu jedná o černou stavbu a jak dále postupovat. Případně se se svým dotazem můžete obrátit na příslušného referenta stavebního úřadu, který vám poskytne veškeré informace. Riskujete tím však, že na stavbu zbytečně upozorníte dříve, než stihnete připravit potřebné doklady na dodatečné povolení.

Ne všechny stavby se do katastru nemovitostí zapisují, výjimku tvoří některé drobné stavby do 16 m2, bazény, sloupy a jiné navenek neuzavřené stavby obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Druhou možností je, že se vám v katastru již objevuje záznam o nesouladu. To znamená, že úřad již vaší černou stavbu odhalil a aktivně ji řeší.

Tip: Může nastat i opačný případ, že v katastru objevíte vyznačenou stavbu, ale na pozemku reálně nic nestojí. Zde se také jedná o přestupek, protože majitel pozemku musí veškeré změny neprodleně hlásit katastrálnímu úřadu.

Dodatečné povolování staveb

Jednou z nejdiskutovanějších oblastí NSZ je dodatečné povolování staveb. Nový zákon zavádí přísnější podmínky, které mají motivovat stavebníky k dodržování pravidel již při zahájení stavby.

Klíčové změny § 255-257:

• Lhůta pro podání žádosti: Pokud stavební úřad zjistí „černou“ stavbu, vlastník musí do 30 dnů podat žádost o dodatečné povolení. Po uplynutí této lhůty již není možné stavbu zlegalizovat.
• Jedno společné řízení: Dodatečné povolení je nově součástí řízení o odstranění stavby.
• Přísnější podmínky: Stavba nesmí vyžadovat povolení výjimky z technických požadavků na stavby. U některých staveb je možné povolení, pokud sousedé souhlasí s výjimkou, například ohledně odstupových vzdáleností.

Výše zmíněné zní celkem vágně, nicméně v případě doslovného vymáhání příslušným úřadem bude dodatečné povolení v mnoha neproveditelné z hlediska splnění nejen požadavků ale i termínu.

V případě doložení kompletní žádosti včetně dokumentace do 30 dní, stavební úřad posoudí splnění zákoných podmínek a vydá rozhodnutí. Pokud stavbu nelze dodatečně povolit, stavební úřad žádost zamítne a nařídí odstranění stavby.

Odstraňování staveb ve veřejném zájmu

Stavební úřad může nařídit odstranění stavby i proti vůli vlastníka, pokud to vyžaduje veřejný zájem. Typické důvody zahrnují:

• Ohrožení života, zdraví nebo majetku.
• Neopravitelně špatný technický stav.
• Nelegálně postavené stavby („černé“ stavby) – viz výše
• Stavby provedené v rozporu s povolením nebo bez povolení.

NSZ stanovuje i lhůty pro dokončení staveb. Například stavby nedokončené do 10 let od nabytí právní moci povolení musí být odstraněny. Tato opatření mají zabránit dlouhodobému setrvávání nedostavěných staveb v krajině.

Z pozice projektanta musím bohužel konstatovat, že se setkávám se záměry, které nejsme pro nesplnění podmínek schopni, nebo i z etických důvodů nedokážeme dodatečně povolit.

Práva a povinnosti vlastníka pozemku

Na svém pozemku si můžeme sice dělat co chceme, ale pouze pokud tím neporušujeme zákony. Pohled zákona je v tomto případě jasný. Podle § 301 a násl. Stavebního zákona se stavebník dopouští přestupku, za který hrozí pokuta ve výši statisíců až 4 mil. Kč. Můžete se dopouštět i přestupku dle 338/1992 Sb. z pohledu finančního úřadu. Vlastníte nemovitost, avšak vyhýbáte se povinnosti placení daní z této nemovité věci.

Stavby bez povolení jak již bylo zmíněno v některých případech není možné dodatečně povolit, jediná zbývající možnost je odstranění stavby.

V neposlední řadě je černá stavba těžko pojistitelná. V případě škodné události pravděpodobně žádné peníze od pojišťovny neuvidíte.

Tip: Stavba může být užívána pouze k účelu, ke kterému byla zkolaudována a k žádnému jinému. Obezřetně konzultujte například záměry alternativních forem bydlení a ubytovávání.

Jak se tedy vyhnout nařízení odstranění černé stavby?

Pokud na svém pozemku máte stavbu, která neprošla řádným povolovacím procesem, musíte tuto záležitost co nejdříve řešit. Architekti a projektanti legalizaci takových staveb považují za méně kreativní a spíše administrativní činnost, která zahrnuje řadu komplikací. Mějte na paměti, že se vaší zakázce pravděpodobně nebudou moci okamžitě věnovat, nebo ji odborníci mohou dokonce odmítnout. Cena za získání povolení k černé stavbě bývá zpravidla vyšší než cena za projekt a povolení nové stavby. Klíčovým doporučením tedy je: nejdříve zajistěte povolení a teprve poté přistupte ke stavbě.

S dodatečným povolením stavby vám na Trutnovsku rádi pomůžeme za předpokladu, že je technicky možné naplnění všech požadavků daných platnou legislativou

Zdroje, zákony

1. § 125 zákona č. 183/2006 Sb. v platném znění (stavební zákon)
2. Zákon č. 338/1992 Sb Zákon České národní rady o dani z nemovitých věcí
3. Zákon č. 283/2021 Sb.