Každá desátá stavba v ČR je zahájena načerno a proto je ve státní správě cítit snaha potlačení tohoto trendu. Napříč republikou probíhá revize katastru nemovitosí, která ma za cíl odhalit nepovolené černé stavby a přimět vlastníky, aby splnili svou zákonnou povinnost a reálný stav promítli i do katastru nemovitostí. V opačném případě dojde k nařízení odstranění. Pracovníci katastrálního úřadu se jednoduše podívají na letecké snímky, porovnají je se svou mapou a provedou obhlídku přímo v terénu. Není to nic složitého a všechny černé stavby budou dříve nebo později odhaleny. Článek vám pomůže zjistit, zda se vás to týká, jaké postihy vám hrozí a jaké jsou možnosti legalizace černé stavby.
článek aktualizován 14.1.2025 v souladu se zákonem 283/2021 Sb. platným od 1.7.2024
Černé stavby
Stavební zákon a prováděcí vyhlášky nám stanovují povolovací procesy, které jsou nutné k řádnému povolení staveb. Případně i jiné procesy, kterým dle typu záměru musí stavba projít (povolení stavby, kolaudace atd.).
Existuje celá řada situací, které mohou nastat: změna dokončené stavby (například přístavba, nástavba či stavební úpravy), instalace výrobku plnícího funkci stavby (například maringotka nebo mobilheim), odchylky od schváleného záměru nebo dokonce provádění větších terénních úprav. U záměrů, pro které je dle zákona vyžadováno stavební povolení, avšak toto povolení nebylo řádně vydáno nebo nenabylo právní moci, se jedná o tzv. černé stavby.
Existují také stavby, které jsou částečně osvobozeny od povolovacích procesů. V sekci určené pro naše klienty je k dispozici článek, který se zaměřuje na rozdělení staveb do kategorií drobných, jednoduchých a ostatních. Tento článek rovněž obsahuje přehled potřebných povolení a upozornění na klíčové aspekty, na které je třeba si dát pozor.
,,To jich ale musí byt tisíce..” Ano, ale postupně na všechny dojde.
,,Tož, to tam stojí od nepaměti synků..” Tento argument u stavebního úřadu neobstojí. Černé stavby se nepromlčují a řízení o odstranění stavby může úřad zahájit i po třiceti letech.
Jak zjistím, zda mám vše v pořádku?
V dnešní době lze mnoho zjistit z pohodlí domova přes obrazovku počítače. Projděte si veškeré nemovitosti ve svém vlastnictví na katastru nemovitostí. Znáte-li přímo čísla parcel a katastrální území, případně lze hledat pomocí čísla popisného/evidenčního, ale i jednoduše pozemek vyhledat v mapě. Pomocí ikonky u spodního okraje obrazovky “KN” a kliknutí na danou parcelu vám v novém okně prohlížeče vyskočí detailní informace o parcele či stavbě. Pro zobrazení údajů o vlastníkovi zadáte navíc ověřovací kód, nebo se můžete přihlásit (například přes portál občana). Tímto způsobem můžete zjistit vlastníka jakékoliv parcely, což je také dobré znát. Doporučuji v horní liště přepnout na: katastrální mapa + ortofoto. Podívejte se, zda všechny stavby na vašich pozemcích rámuje žlutá linka a zda jsou při zjištění detailních informací zapsané jako stavby. Obdobných způsobem lze zjistit, že se černá stavba nachází ve vašem sousedství.
Pokud na některém z vašich pozemků stojí stavba (ať se jedná o chalupu, stodolu, kůlnu, altán, maringotku, mobilheim) a není vyznačená v katastru nemovitostí, může se jednat o černou stavbu a doporučujeme to neprodleně řešit.
Příklad
U řádně povolených novostaveb dochází k zápisu stavby do katastru až po kolaudaci. V ilustračních obrázcích se nejednalo o černou stavbu, ale o řádně povolenou stavbu před a po zápisu do katastru nemovitostí. U záměrů, které prošly řádným řízením jste však jako majitel či soused obeznámen.
Druhou možností je, že se vám v katastru již objevuje záznam o nesouladu. To znamená, že úřad již vaší černou stavbu odhalil a aktivně ji řeší.
Vyskytuje se také mnoho zvláštních situací a výjimek
Ne všechny stavby se do katastru nemovitostí zapisují, výjimku tvoří některé drobné stavby do 16 m2, bazény, sloupy a jiné navenek neuzavřené stavby obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Pro některé případy drobných staveb do 40 m2 také není nutné řešit povolení stavebního úřadu, nicméně zápisu do katastru podléhat mohou.
Pokud si nejste jistí, doporučuji oslovit odborníka zda se opravdu jedná o černou stavbu a jak dále postupovat. Vlastník nemovitosti má právo na nahlédnutí do archivní dokumentace k domu, pokud se na stavebním uřadě dochovala. Zde zjistíte, jaká rozhodnutí byla pro stavbu vydána. Případně se se svým dotazem můžete obrátit na příslušného referenta stavebního úřadu, který vám poskytne relevantní informace. Riskujete tím však, že na stavbu zbytečně upozorníte dříve, než stihnete připravit potřebné doklady na dodatečné povolení.
Samotné zákony jsou nepřehledné a i někteří odborníci mají problém se ve všech změnách správně orientovat. Před započetím jakékoliv stavby se vždy poraďte s odborníkem, nebo příslušným referentem stavebního úřadu. Jedna konzultace vám může ušetřit statisíce.
Tip: Může nastat i opačný případ, že v katastru objevíte vyznačenou stavbu, ale na pozemku reálně nic nestojí. Zde se také jedná o přestupek, protože majitel pozemku musí veškeré změny neprodleně hlásit katastrálnímu úřadu.
Dodatečné povolování staveb
Dodatečné povolení stavby probíhá podobně, jako by se jednalo o povolení stavby, která na místě ještě nestojí. Rozsah dokumentace a nároky kladené na stavbu jsou stejné. Rozdílné jsou poplatky, kdy za dodatečné povolení stavby zaplatíte nejen zvýšený správní poplatek 20 000 Kč, ale také pokutu vyměřenou stavebním úřadem dle rozsahu přestupku. Stavební úřad vám pravděpodobně nebude vyměřovat statisícové pokuty kvůli garáži, ale pokud začnete stavět bez povolení celý dům, již se bude pokuta pohybovat určitě ve vyšších částkách.
Další finanční zátěží jsou odvody za zábor zemědělského půdního fondu, které se u černých staveb postavených po 1.1.20254 přenásobují koeficientem dvacet. To znamená, že částka odvodu za zábor půdy je dvacetinásobná5. U běžného domu se částka za vynětí pohybude standardně od 2 až do 50 tis kč, dle bonitace dané půdy. Tato částka se tedy u dodatečného povolení může hravě vyšplhat i na statisíce korun.
Nový zákon zavádí přísnější podmínky, které mají motivovat stavebníky k dodržování pravidel již při zahájení stavby.
Klíčové změny § 255-257:
- Lhůta pro podání žádosti: Pokud stavební úřad zjistí „černou“ stavbu, vlastník musí do 30 dnů podat žádost o dodatečné povolení. Po uplynutí této lhůty již není možné stavbu zlegalizovat.
- Jedno společné řízení: Dodatečné povolení je nově součástí řízení o odstranění stavby.
- Přísnější podmínky: Stavba nesmí vyžadovat povolení výjimky z technických požadavků na stavby. U některých staveb je možné povolení, pokud sousedé souhlasí s výjimkou, například ohledně odstupových vzdáleností.
Výše zmíněné zní celkem vágně, nicméně v případě doslovného vymáhání příslušným úřadem bude dodatečné povolení v mnoha neproveditelné z hlediska splnění nejen požadavků ale i termínu.
V případě doložení kompletní žádosti včetně dokumentace do 30 dní, stavební úřad posoudí splnění zákoných podmínek a vydá rozhodnutí. Pokud stavbu nelze dodatečně povolit, stavební úřad žádost zamítne a nařídí odstranění stavby.
Odstraňování černé stavby ve veřejném zájmu
Stavební úřad může nařídit odstranění stavby i proti vůli vlastníka, pokud to vyžaduje veřejný zájem. Typické důvody zahrnují:
- Ohrožení života, zdraví nebo majetku.
- Neopravitelně špatný technický stav.
- Nelegálně postavené stavby („černé“ stavby) – viz výše
- Stavby provedené v rozporu s povolením nebo bez povolení.
NSZ stanovuje i lhůty pro dokončení staveb. Například stavby nedokončené do 10 let od nabytí právní moci povolení musí být odstraněny. Tato opatření mají zabránit dlouhodobému setrvávání nedostavěných staveb v krajině.
Tip: Opakovaně se setkáváme s případy staveb, které byly řádně povoleny i postaveny podle dokumentace, avšak stavebníci při dokončení již neprovedli kolaudaci. Tento proces je nutné dokončit ve stanoveném termínu, v opačném případě se jedná také o černou stavbu.
Z pozice projektanta musím bohužel konstatovat, že se setkávám se záměry, které nejsme pro nesplnění podmínek schopni, nebo i z etických důvodů nedokážeme dodatečně povolit.
Práva a povinnosti vlastníka pozemku
Na svém pozemku si můžeme sice dělat co chceme, ale pouze pokud tím neporušujeme zákony. Pohled zákona je v tomto případě jasný. Podle § 301 a násl. Stavebního zákona se stavebník dopouští přestupku, za který hrozí pokuta ve výši statisíců až 4 mil. Kč. Můžete se dopouštět i přestupku dle 338/1992 Sb. z pohledu finančního úřadu. Vlastníte nemovitost, avšak vyhýbáte se povinnosti placení daní z této nemovité věci.
Stavby bez povolení jak již bylo zmíněno v některých případech není možné dodatečně povolit, jediná zbývající možnost je odstranění stavby.
V neposlední řadě je černá stavba těžko pojistitelná. V případě škodné události pravděpodobně žádné peníze od pojišťovny neuvidíte.
Tip: Stavba může být užívána pouze k účelu, ke kterému byla zkolaudována a k žádnému jinému. Obezřetně konzultujte například záměry alternativních forem bydlení a ubytovávání.
Jak se tedy vyhnout nařízení odstranění černé stavby?
Pokud na svém pozemku máte stavbu, která neprošla řádným povolovacím procesem, řeštu tuto situaci neprodleně. Architekti a projektanti legalizaci takových staveb považují za méně kreativní a spíše administrativní činnost, která zahrnuje řadu komplikací. Mějte na paměti, že se vaší zakázce pravděpodobně nebudou moci okamžitě věnovat, nebo ji odborníci mohou dokonce odmítnout. Cena za získání povolení k černé stavbě bývá zpravidla značně vyšší než cena za projekt a povolení nové stavby. Klíčovým doporučením tedy je: nejdříve zajistěte povolení a teprve poté přistupte ke stavbě.
S dodatečným povolením stavby vám na Trutnovsku rádi pomůžeme za předpokladu, že je technicky možné naplnění všech požadavků daných platnou legislativou
Zdroje, zákony
- § 125 zákona č. 183/2006 Sb. v platném znění (stavební zákon)
- Zákon č. 338/1992 Sb Zákon České národní rady o dani z nemovitých věcí
- Zákon č. 283/2021 Sb
- Čl.II zákona č. 183/2024 Sb. Přechodná ustanovení, odst. 3.
- Příloha zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně ZPF, části D, postup výpočtu, bod 8
Dobrý den,
pokud je stavba ve žlutém rámečku, ale nemá nad sebou číslo, tak se jedná o jakou stavbu?
Každá parcela má přiřazené číslo. Pomocí tlačítka KN (informace o parcele) si klikněte na dané místo a pravděpodobně zjistíte jaké číslo přísluší této parcele. Pravděpodobně půjde například o plochu nádvoří, která připadá ke stavbě a má stejné parcelní číslo. V podrobnostech zjistíte, zda je na této parcele evidována stavba a případně podrobnosti o této stavbě (číslo popisné, evidenční) a následně informace v RUIAN.
Dobrý den. Pokud je stavba z roku 2000 a údajně se od ní vše ztratilo, a to i na stavebním úřadě, bude nutné vše dodatečně zlegalizovat a nebo může majitel stavby využít par. 125 a požádat nyní o vydání “Potvrzení o existenci a účelu užívání stavby”, pokud bude stavebnímu úřadu tvrdit, že měl stavební povolení, projekt….a vše se ztratilo?
Myslím, že paragraf 125 hovoří jasně a odpovídá na vaši otázku, váš stav bych řešit v součinnosti v příslušným stavebním úřadem. Pozor od 1.7.2024 vchází v platnost nový stavební zákon 283/2021 včetně prováděcích vyhlášek. V NStZ se jedná o § 245, ale je to podobné. Dochází také ke zvýšení sankcí, pokud stavebník dokumentaci nemá.
§125
Dokumentace skutečného provedení stavby
(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.
(2) Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby vyhovuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.
(3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám.
(4) Není-li třeba dokumentaci pořízenou podle odstavce 1 nebo 3 doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad ji ověří a po jednom ověřeném vyhotovení zašle vlastníkovi stavby a obecnímu úřadu, v jehož správním obvodu se stavba nachází, není-li sám stavebním úřadem, vyjma stavby v působnosti vojenského nebo jiného stavebního úřadu. To platí i pro dokumentaci skutečného provedení stavby předloženou stavebnímu úřadu spolu se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu.
§ 245
Pasport stavby
(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena nebo povolení podle právních předpisů platných při provedení stavby nevyžadovala, je vlastník stavby povinen pořídit pasport stavby.
(2) Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním určena.
(3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil pasport stavby. Rozhodnutí o nařízení pořízení pasportu stavby se vydává jako první úkon stavebního úřadu v řízení. Není-li třeba pasport stavby doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad jej ověří.
Prosím vás, co když soused má starý dům na hranici našeho pozemku a v jeho zdech jdou stavební otvory na nás pozemek. Dnes už toto nelze, ale u těch historických staveb může mít stavební otvor k nám? Nebo se nějak můžeme bránit? Děkuji
Dobrý den,
pokud se jedná o stávající otvory, které v minulosti byly povoleny v souladu s příslušnými předpisy (platnými v době vzniku) mnoho se s tím dělat nedá. Můžete se pokusit na příslušném úřadě zjistit, zda byly otvory řádně povoleny. V současnosti by nebylo možné umístit stavbu s otvory na hranici pozemku bez vašeho souhlasu. Doporučil bych řešit dohodou / kompromisem se sousedy.
Dobrý den,
velmi prosím o informaci, zda “výjimka” pro černé stavby, postavené před rokem 1976, platí i nyní, tedy po 1.7.2024? A pokud ano, kde je to oficiálně uvedeno? Moc mi pomůžete.
Děkuji a přeji krásný den.
Obávám se, že ne. Článek byl dnes aktualizován.
Dobrý den měl bych tento konkrétní dotaz vlastníme pozemek na kterém dle územního plánu lze postavit dům k rekreaci. Chceme zde postavit chatu která bude v souladu se stavebním zákonem jako drobná stavba do 55 metrů čtverečních a výšky 4 m. To znamená lze ji postavit podle nového stavebního zákona bez stavebního povolení a kolaudace. Jakým způsobem tuto stavbu zapíše katastrální úřad aby byl splněn katastrální zákon?. Děkuji za informaci.
Dobrý den,
na vaši otázku nelze odpovědět bez bližší znalosti o umístění stavby. Vámi zmiňovaný parametr platí pouze pod několiak podmínkami. Jednou z nich je lokalita s územním plánem s prvky regulačního plánu či regulačním plánem v dané lokalitě. Takových míst je v ČR velmi málo a proto vás velmi pravděpodobně čeká klasický proces povolení stavby. Mohu vám nabídnout konzultaci daného záměru, kde vám zodpovím vaše otázky a stanovím možný postup dle vaší lokality. Pro naše klienty jsou tyto konzultace v rámci ceny za inženýrskou činnost. Abych na vaši otázku mohl odpovědět, musím věnovat nějaký čas průzkumu lokality a územního plánu. Nezávazné konzultace nabízíme v hodinové sazbě 800 kč/h. Pokud máte zájem se setkat, ozvěte se mi do emailu a zašlete vaši představu a čislo parcely a katastrální území.
Dobrý den děkuji za odpověď, koukal jsem na územní plán a obec má územní plán obecne povahy ne regulační, tím tedy padá možnost stavby bez povolení. Jestli tomu tak rozumím dobře?
Je to velmi pravděpodobné. Územních plánu s prvky regulačního plánu je velmi málo.
[…] Pasport stavby neslouží k dodatečnému povolení stavby ani k její legalizaci. Pokud hledáte informace o tomto tématu, naleznete je v samostatném článku na našem webu. […]