Černé stavby, jejich legalizace a odstranění

Každá desátá stavba v ČR je zahájena načerno a proto je ve státní správě cítit snaha potlačení tohoto trendu. Napříč republikou probíhá revize katastru nemovitosí, která ma za cíl odhalit nepovolené černé stavby a přimět vlastníky, aby splnili svou zákonnou povinnost a reálný stav promítli i do katastru nemovitostí. V opačném případě dojde k nařízení odstranění. Pracovníci katastrálního úřadu se jednoduše podívají na letecké snímky, porovnají je se svou mapou a provedou obhlídku přímo v terénu. Není to nic složitého a všechny černé stavby budou dříve nebo později odhaleny. Článek vám pomůže zjistit, zda se vás to týká, jaké postihy vám hrozí a jaké jsou možnosti legalizace černé stavby.

Černá stavba

Stavební zákon a prováděcí vyhlášky nám stanovují povolovací procesy, které jsou nutné k řádnému povolení staveb. Případně i jiné procesy, kterým dle typu záměru musí stavba projít (kolaudace atd.).

Jakkákoliv stavba, změna dokončenné stavby (přístavba, nástavba), výrobek plnící funkci stavby (maringotka, mobilheim), změny oproti povolenému záměru, dokonce i terénní úprava, u kterých nejsou vydaná příslušná povolení jsou černými stavbami.

Existují ale i stavby, které jsou od povolovacích procesů osvobozené. Nejčastěji jde o záměry dle 183/2006 Sb §76 (2) o) stavba do 25 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky, na pozemku rodinného domu…

,,To jich ale musí byt tisíce..” Ano, ale postupně na všechny dojde.

,,Tož, to tam stojí od nepaměti synků..” Tento argument u stavebního úřadu neobstojí. Černé stavby se nepromlčují a řízení o odstranění stavby může úřad zahájit i po třiceti letech.

Jak zjistím, zda mám vše v pořádku?

V dnešní době lze mnoho zjistit z pohodlí domova přes obrazovku počítače. Projděte si veškeré nemovitosti ve svém vlastnictví na katastru nemovitostí. Znáte-li přímo čísla parcel a katastrální území, případně lze hledat pomocí čísla popisného/evidenčního, ale i jednoduše pozemek vyhledat v mapě. Pomocí ikonky u spodního okraje obrazovky “KN” a kliknutí na danou parcelu vám v novém okně prohlížeče vyskočí detailní informace o parcele či stavbě. Pro zobrazení údajů o vlastníkovi zadáte navíc ověřovací kód, nebo se můžete přihlásit (například přes portál občana). Tímto způsobem můžete zjistit vlastníka jakékoliv parcely, což je také dobré znát. Doporučuji v horní liště přepnout na: katastrální mapa + ortofoto. Podívejte se, zda všechny stavby na vašich pozemcích rámuje žlutá linka a zda jsou při zjištění detailních informací zapsané jako stavby. Obdobných způsobem lze zjistit, že se černá stavba nachází ve vašem sousedství.

Pokud na některém z vašich pozemků stojí stavba (ať se jedná o chalupu, stodolu, kůlnu, altán, maringotku, mobilheim) a není vyznačená v katastru nemovitostí, pravděpodobně jde o černou stavbu a doporučujeme to neprodleně řešit.

příklad

U řádně povolených novostaveb dochází k zápisu stavby do katastru až po kolaudaci. V ilustračních obrázcích se nejednalo o černou stavbu, ale o řádně povolenou stavbu před a po zápisu do katastru nemovitostí. U záměrů, které prošly řádným řízením jste jako majitel či soused obeznámen.

Pokud si nejste jistí, doporučuji oslovit odborníka zda se opravdu jedná o černou stavbu a jak dále postupovat. Případně se se svým dotazem můžete písemně obrátit na příslušný stavební úřad, který vám musí ve lhůtě 15 dní odpovědět.

Ne všechny stavby se do katastru nemovitostí zapisují, výjimku tvoří drobné stavby jako bazény, sloupy a jiné do 16m2.

Druhou možností je, že se vám v katastru již objevuje záznam o nesouladu. To znamená, že úřad již vaší černou stavbu odhalil a aktivně ji řeší.

Tip: Může nastat i opačný případ, že v katastru objevíte vyznačenou stavbu, ale na pozemku reálně nic nestojí. Zde se také jedná o přestupek, protože majitel pozemku musí veškeré změny neprodleně hlásit katastrálnímu úřadu.

Černá stavba postavená před rokem 1976

Pokud stavba vznikla před rokem 1976 a vy to dokážete prokazatelně doložit, máte napůl vyhráno. V tomto případě vám stačí projektová dokumentace k vaší stavbě a hurá na úřad. Často se stává, že žádná dokumentace neexistuje, či neodpovídá realitě. Oslovte projektanta a chtějte po něm zhotovení pasportu stavby (zaměření) dle vyhl. č. 499/2006 Sb. a při změně obvodu stavby také geometrický plán od geodéta.

V tomto případě je zřejmé, že stavba na pozemku stojí přes padesát let a tomu i odpovídá řízení, kterým projdete. Ze strany stavebního úřadu pravděpodobně dojde k potvrzení dokumentace¹, se kterou poté zamíříte na katastr nemovitostí.

Černá stavba postavená po roce 1976

V tomto případě stavba prochází stejnými procesy, jako by byla povolována novostavba. U jednoduchých záměrů se jedná o územní souhlas či územní rozhodnutí pro umístění stavby. U větších záměrů je samozřejmně nutné stavební povolení (ohlášení stavby), kterým se schvaluje technické provedení stavby. Územní a stavební řízení lze u některých záměrů sloučit.

Stavbu lze zpětně povolit, pokud splní zákonné podmínky a podmínky všech dotčených orgánů a správců inženýrských sítí, atd. Zní to jednoduše, ale toto je u černých staveb často neřešitelný problém. Ve správném procesu projektování stavby, navrhuje stavbu autorizovaná osoba v souladu se všemi zákony, vyhláškami a zapracovává podmínky dotčených orgánů státní správy. V případě nějakých námitek, stavbu upraví, dokud je stále na papíře. Jenže u stojící stavby to tak jednoduše nejde.

Například se jedná o tyto časté problémy

• záměr není v souladu s územním či regulačním plánem
• nedostatečné odstupové vzdálenosti stavby
• přesahující požárně nebezpečný prostor mimo pozemek stavebníka
• záměr nevyhoví z pohledu tepelné techniky (PENB)
• není možné získat souhlasy sousedů, kteří jsou stavbou dotčeni
• nedostatečné světlá výška místností
• vysoké hodnoty radonu v obytných místnostech
• a mnoho dalších..

Z pozice projektanta musím bohužel konstatovat, že se setkávám se záměry, které nejsem schopen a nebo i z etických důvodů nechci povolovat.

Práva a povinnosti vlastníka pozemku

Na svém pozemku si můžeme sice dělat co chceme, ale pouze pokud tím neporušujeme zákony. Pohled zákona je v tomto případě jasný. Podle § 178 a násl. Stavebního zákona se stavebník dopouští přestupku, za který hrozí pokuta od 200tis. až do 2 mil. Kč. Můžete se dopouštět i přestupku dle 338/1992 Sb. z pohledu finančního úřadu. Vlastníte nemovitost, avšak vyhýbáte se povinnosti placení daní z této nemovité věci.

V neposlední řadě je černá stavba těžko pojistitelná. V případě škodné události pravděpodobně žádné peníze od pojišťovny neuvidíte.

Kdo by snad uvažoval o tom začít nyní stavět bez příslušných povolení, měl by vědět následující. S novým stavebním zákonem, který postupně vstupuje v platnost se pohled na černé stavby zpřísňuje. Bývalá ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová opakovaně v médiích avizovala: ,,….kdo začne načerno, tak mu bude stavba nekompromisně odstraněna“. Černou stavbu nebude možné zpětně legalizovat, měla by být odstraněna na náklady obce a tyto náklady budou vymáhány po majiteli pozemku. Opravdu to chcete riskovat?

Tip: Stavba může být užívána pouze k účelu, ke kterému byla zkolaudována a k žádnému jinému. Obezřetně konzultujte například záměry alternativních forem bydlení a ubytovávání.

Jak se tedy vyhnout nařízení odstranění černé stavby?

Máte-li na svém pozemku stavbu, která neprošla řádným povolovacím procesem, je pět minut po dvanácté to začít řešit. Pro architekty a projektanty je legalizace nezajímavá, nekrativní práce s výše zmíněnými záludnostmi. Počítejte s tím, že se vaší zakázce pravděpodobně nebudou moci věnovat ihned a nebo ji mohou i odmítnout. Cena povolení černé stavby bude stejná, spíše vyšší než cena za projekt a povolení nové stavby. Hlavní radou tedy je – nejdříve povolovat a až poté stavět!!!

S povolením stavby vám na Trutnovsku rádi pomůžeme za předpokladu, že je technicky možné naplnění všech požadavků daných platnou legislativou

Čerstvé novinky z nového stavebního zákona platné od 1.7.2024

Stavby bude pravděpodobně možné legalizovat i nadále při splnění následujících podmínek nad rámec současné legislativy:

• stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu (jsou splněny odstupové vzdálenosti nebo dotčení sousedé dají souhlas, je splněn koeficient zastavění pozemku apod.),
• byla uhrazena pokuta za přestupek,
• stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu.

Zdroje, zákony

1. § 125 zákona č. 183/2006 Sb. v platném znění (stavební zákon)
2. Zákon č. 338/1992 Sb Zákon České národní rady o dani z nemovitých věcí
3. Zákon č. 283/2021 Sb.