Každá desátá stavba v ČR je zahájena načerno a proto je ve státní správě cítit snaha potlačení tohoto trendu. Napříč republikou probíhá revize katastru nemovitosí, která ma za cíl odhalit nepovolené černé stavby a přimět vlastníky, aby splnili svou zákonnou povinnost a reálný stav promítli i do katastru nemovitostí. V opačném případě dojde k nařízení odstranění. Pracovníci katastrálního úřadu se jednoduše podívají na letecké snímky, porovnají je se svou mapou a provedou obhlídku přímo v terénu. Není to nic složitého a všechny černé stavby budou dříve nebo později odhaleny. Článek vám pomůže zjistit, zda se vás to týká, jaké postihy vám hrozí a jaké jsou možnosti legalizace černé stavby.
Černá stavba
Stavební zákon a prováděcí vyhlášky nám stanovují povolovací procesy, které jsou nutné k řádnému povolení staveb. Případně i jiné procesy, kterým dle typu záměru musí stavba projít (kolaudace atd.).
Jakkákoliv stavba, změna dokončenné stavby (přístavba, nástavba), výrobek plnící funkci stavby (maringotka, mobilheim), změny oproti povolenému záměru, dokonce i terénní úprava, u kterých nejsou vydaná příslušná povolení jsou černými stavbami.
Existují ale i stavby, které jsou od povolovacích procesů osvobozené. Nejčastěji jde o záměry dle 183/2006 Sb §76 (2) o) stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, na pozemku rodinného domu…
,,To jich ale musí byt tisíce..“ Ano, ale postupně na všechny dojde.
,,Tož, to tam stojí od nepaměti synků..“ Tento argument u stavebního úřadu neobstojí. Černé stavby se nepromlčují a řízení o odstranění stavby může úřad zahájit i po třiceti letech.
Jak zjistím, zda mám vše v pořádku?
V dnešní době lze mnoho zjistit z pohodlí domova přes obrazovku počítače. Projděte si veškeré nemovitosti ve svém vlastnictví na katastru nemovitostí. Znáte-li přímo čísla parcel a katastrální území, případně lze hledat pomocí čísla popisného/evidenčního, ale i jednoduše pozemek vyhledat v mapě. Pomocí ikonky u spodního okraje obrazovky „KN“ a kliknutí na danou parcelu vám v novém okně prohlížeče vyskočí detailní informace o parcele či stavbě. Pro zobrazení údajů o vlastníkovi zadáte navíc ověřovací kód, nebo se můžete přihlásit (například přes portál občana). Tímto způsobem můžete zjistit vlastníka jakékoliv parcely, což je také dobré znát. Doporučuji v horní liště přepnout na: katastrální mapa + ortofoto. Podívejte se, zda všechny stavby na vašich pozemcích rámuje žlutá linka a zda jsou při zjištění detailních informací zapsané jako stavby. Obdobných způsobem lze zjistit, že se černá stavba nachází ve vašem sousedství.
Pokud na některém z vašich pozemků stojí stavba (ať se jedná o chalupu, stodolu, kůlnu, altán, maringotku, mobilheim) a není vyznačená v katastru nemovitostí, pravděpodobně jde o černou stavbu a doporučujeme to neprodleně řešit.
příklad
U řádně povolených novostaveb dochází k zápisu stavby do katastru až po kolaudaci. V ilustračních obrázcích se nejednalo o černou stavbu, ale o řádně povolenou stavbu před a po zápisu do katastru nemovitostí. U záměrů, které prošly řádným řízením jste jako majitel či soused obeznámen.
Pokud si nejste jistí, můžete nás oslovit a bezplatně vám potvrdíme, zda se podle nás opravdu jedná o černou stavbu a jak dále postupovat. Případně se se svým dotazem můžete písemně obrátit na příslušný stavební úřad, který vám musí ve lhůtě 15 dní odpovědět.
Druhou možností je, že se vám v katastru již objevuje záznam o nesouladu. To znamená, že úřad již vaší černou stavbu odhalil a aktivně ji řeší.
Tip: Může nastat i opačný případ, že v katastru objevíte vyznačenou stavbu, ale na pozemku reálně nic nestojí. Zde se také jedná o přestupek, protože majitel pozemku musí veškeré změny neprodleně hlásit katastrálnímu úřadu.
Černá stavba postavená před rokem 1976
Pokud stavba vznikla před rokem 1976 a vy to dokážete prokazatelně doložit, máte napůl vyhráno. V tomto případě vám stačí projektová dokumentace k vaší stavbě a hurá na úřad. Často se stává, že žádná dokumentace neexistuje, či neodpovídá realitě. Oslovte projektanta a chtějte po něm zhotovení pasportu stavby (zaměření) dle vyhl. č. 499/2006 Sb. a při změně obvodu stavby také geometrický plán od geodéta.
V tomto případě je zřejmé, že stavba na pozemku stojí přes padesát let a tomu i odpovídá řízení, kterým projdete. Ze strany stavebního úřadu pravděpodobně dojde k potvrzení dokumentace1, se kterou poté zamíříte na katastr nemovitostí.
Černá stavba postavená po roce 1976
V tomto případě stavba prochází stejnými procesy, jako by byla povolována novostavba. U jednoduchých záměrů se jedná o územní souhlas či územní rozhodnutí pro umístění stavby. U větších záměrů je samozřejmně nutné stavební povolení (ohlášení stavby), kterým se schvaluje technické provedení stavby. Územní a stavební řízení lze u některých záměrů sloučit.
Stavbu lze zpětně povolit, pokud splní zákonné podmínky a podmínky všech dotčených orgánů a správců inženýrských sítí, atd. Zní to jednoduše, ale toto je u černých staveb často neřešitelný problém. Ve správném procesu projektování stavby, navrhuje stavbu autorizovaná osoba v souladu se všemi zákony, vyhláškami a zapracovává podmínky dotčených orgánů státní správy. V případě nějakých námitek, stavbu upraví, dokud je stále na papíře. Jenže u stojící stavby to tak jednoduše nejde.
Například se jedná o tyto časté problémy
- záměr není v souladu s územním či regulačním plánem
- nedostatečné odstupové vzdálenosti stavby
- přesahující požárně nebezpečný prostor mimo pozemek stavebníka
- záměr nevyhoví z pohledu tepelné techniky (PENB)
- není možné získat souhlasy sousedů, kteří jsou stavbou dotčeni
- nedostatečné světlá výška místností
- vysoké hodnoty radonu v obytných místnostech
- a mnoho dalších..
Z pozice projektanta musím bohužel konstatovat, že se setkávám se záměry, které nejsem schopen a nebo i z etických důvodů nechci povolovat.
Práva a povinnosti vlastníka pozemku
Na svém pozemku si můžeme sice dělat co chceme, ale pouze pokud tím neporušujeme zákony. Pohled zákona je v tomto případě jasný. Podle § 178 a násl. Stavebního zákona se stavebník dopouští přestupku, za který hrozí pokuta od 200tis. až do 2 mil. Kč. Můžete se dopouštět i přestupku dle 338/1992 Sb. z pohledu finančního úřadu. Vlastníte nemovitost, avšak vyhýbáte se povinnosti placení daní z této nemovité věci.
V neposlední řadě je černá stavba těžko pojistitelná. V případě škodné události pravděpodobně žádné peníze od pojišťovny neuvidíte.
Kdo by snad uvažoval o tom začít nyní stavět bez příslušných povolení, měl by vědět následující. S novým stavebním zákonem, který postupně vstupuje v platnost se pohled na černé stavby zpřísňuje. Bývalá ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová opakovaně v médiích avizovala: ,,….kdo začne načerno, tak mu bude stavba nekompromisně odstraněna“. Černou stavbu nebude možné zpětně legalizovat, měla by být odstraněna na náklady obce a tyto náklady budou vymáhány po majiteli pozemku. Opravdu to chcete riskovat?
Tip: Stavba může být užívána pouze k účelu, ke kterému byla zkolaudována a k žádnému jinému. Obezřetně konzultujte například záměry alternativních forem bydlení a ubytovávání.
Jak se tedy vyhnout nařízení odstranění černé stavby?
Máte-li na svém pozemku stavbu, která neprošla řádným povolovacím procesem, je pět minut po dvanácté to začít řešit. Pro architekty a projektanty je legalizace nezajímavá, nekrativní práce s výše zmíněnými záludnostmi. Počítejte s tím, že se vaší zakázce pravděpodobně nebudou moci věnovat ihned a nebo ji mohou i odmítnout. Cena povolení černé stavby bude stejná, spíše vyšší než cena za projekt a povolení nové stavby. Hlavní radou tedy je – nejdříve povolovat a až poté stavět.
Nabízíme bezplatnou konzultaci se zhodnocením, zda se jedná o černou stavbu a jak doporučujeme dále postupovat. Následně je možné navázat spolupráci vedoucí k řádnému povolení vaší stavby.
Čerstvé novinky z nového stavebního zákona
Stavby bude možné legalizovat při splnění následujících podmínek nad rámec současné legislativy:
- stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu (jsou splněny odstupové vzdálenosti nebo dotčení sousedé dají souhlas, je splněn koeficient zastavění pozemku apod.),
- byla uhrazena pokuta za přestupek,
- stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu.
Zdroje, zákony
- § 125 zákona č. 183/2006 Sb. v platném znění (stavební zákon)
- Zákon č. 338/1992 Sb Zákon České národní rady o dani z nemovitých věcí
- Zákon č. 283/2021 Sb.