Stavební pozemek nad zlato

Najít dobrý stavební pozemek za rozumnou cenu je v dnešní době nadlidský úkol. Ceny jsou astronomické a lepší to pravděpodobně ani nebude. Pokud nemáte možnost získat pozemek od rodiny, nezbývá než se pustit do hledání. Přečtením článku získáte základní představu jak začít s hledáním stavebního pozemku a na co si dát pozor. Pojďme nato!

Ideální stav

• stavební pozemek na místě, které se vám zamlouvá a je územním plánem určen ke stavbě rodinného domu

• na jeho hranici se nachází komunikace a připravené inženýrské sítě (elektrika, vodovod, kanalizace)

• rovinatý, případně mírně svažitý s jižní orientací

• velikost alespoň 800 m2

• pozemek nebyl v minulosti zastavěn, nekříží jej inženýrské sítě, není v těsné blízkosti lesního pozemku, nehrozí záplavy, není v poddolované oblasti ani nehrozí její sesuv

• nejsou na něm žádná věcná břemena ani nejasné majetkové poměry

Najděte místo, o kterém jste snili

Představujete si vstávání za zpěvu ptáků a vysedávání na zápraží s výhledem na les, nebo naopak chcete mít blízko do práce, školy nebo na nákupy? Chcete žít na samotě nebo preferujete společenský život a nenecháte si ujít žádnou akci se sousedy? Zvládnete každodenní dlouhé dojíždění? Vadila by vám zahrada ve svahu anebo možné riziko záplav z blízké řeky? Snažte se při hledání pozemku strávit nějaký čas v jeho okolí a dobře poznat i okolí, abyste se přesvědčili, že je vám tam dobře. Zjistěte, na jaké úrovni je občanská vybavenost – školy, restaurace, zajímavá místa v okolí. Určitým kompromisům se nevyhnete, myslete však nato, že dům je vaše největší životní investice a prožijete v něm velkou část života. Poloha pozemku ovlivní váš každodenní životní styl. Jak se nakonec rozhodnete, záleží jen na vás.

Chcete stavět skromný domeček či rozlehlou vilu?

Nejprve si ujasněte své představy o tom, jak si vysněné bydlení představujete. Podstatné, klíčové požadavky, ale i na první dobrou hlouposti, které se vám na pozemku a okolí líbí. Zvažte i své finanční možnosti. Šestipokojový bungalov vyžaduje jiný prostor než patrový dům o stejné dispozici. Každý pokoj navíc se na ceně domu projeví. O náklady na provoz a opravy domu se nelze s nikým dělit a půjdou z vaší kapsy. S místem počítejte pro kola, lyže, kočárek, sekačky, žebřík, nářadí nebo třeba dřevo do krbu. Garáž, dílna, dřevník, ohniště s posezením nebo bazén mohou z pozemku zase ukousnout určitou část prostoru.

A co na to úřady?

Vlastnictví pozemku neznamená, že si na svém písečku můžeme dělat co chceme. Naše zákony se snaží chránit práva okolních majitelů, zohledňují vliv na přírodu a krajinu a spoustu dalších věcí o kterých běžný občan nemá představu – alespoň do té doby, než začne řešit stavbu.

Tento bod následuje po vaší představě o domu úmyslně. Je možné, že právě váš vysněný dům na daném pozemku nepůjde postavit z důvodu regulací. Územní regulace mohou určovat povolenou zastavěnou plochu, sklon střechy, umístění na pozemek, tvarové řešení, typy použitých materiálů a mnoho dalších. Místní legislativa často určuje minimální nutnou velikost pro stavbu domu (může to být i 1500m²).

Dále bych každému doporučil nechat si sepsat kvalitní kupní smlouvu u nezávislého notáře či advokáta. Ve smlouvě definujte, že se jedná o zastavitelnou stavební parcelu a jaká má parcela omezení. Po mnoha zkušenostech nemohu doporučit služby realitních kanceláří, které mají na prodeji osobní zájem.

Příklad: Koupil jsem stavební pozemek, který má 987 m², což mi úplně stačí. Územní plán ale říká, že maximální zastavitelnost je 0,25 a že minimální velikost stavební parcely je 1000m². Teoreticky bych tam mohl umístit veliký dům a garáž s celkově až 247m2 (25% z 987). Avšak nesplňuji druhou podmínku na minimální velikost parcely a tedy jsem koupil pozemek, na kterém si nic postavit nemohu.

Na velikosti… záleží?

Pozemek pro rodinný dům by tak měl mít rozlohu alespoň 600 m2 pro ty úplně nejmenší domy. Zejména u menších parcel se zajímejte o všechny místní vyhlášky a předpisy, které pro vaší stavbu platí a jsou se stavbou domu spojeny. Ideální velikost pozemku se pohybuje v rozmezí 1000-1200. Samozřejmě jsou úplně odlišné možnosti v okolí Prahy a na venkově v rozptýlené zástavbě.

Stejně jako o samotný dům, o velký pozemek se budete starat. Pečovat o zahradu velikosti fotbalového hřiště není žádný med. Opravdu potřebuji kupovat půlku vesnice?

Při návštěvě pozemku zpomalte

Na první návštěvu si vyhraďte více času a chvíli tam zůstaňte. Všímejte si výhledů, hluku a zanedlouho pravděpodobně přijde zvídavý soused a něco zajímavého vám o pozemku poví. Vezměte si smartphone a nastudujte si, kudy půjde slunce. Jižně orientované svahy, jsou pro stavbu v našich podmínkách vhodnější než severní. V domě budete mít mnohem více světla, což oceníte v zimě, kdy jsou krátké dny. Navíc můžete v zimě počítat se solárními zisky, a například pro pasivní a nízkoenergetické domy je orientace vůči slunci velmi podstatná. Ideální je, pokud je příjezdová komunikace od severu, aby se dům mohl otevírat k jihu do své zahrady. Je za vámi už jen pole, nebo je to plocha kde v příštích letech developer postaví 100 dalších domů? Nevadí vám stín od blízkého lesa? Přílišná blízkost lesního pozemku může být také na škodu, ale to je na samostatný článek.

Pokud je stavební pozemek z jedné strany úzký, buďte obezřetní. Je totiž možné, že na něm nepůjde váš vysněný dům postavit. Budova musí stát nejméně 2 metry od hranice pozemku (či minimálně 7m od jiné stavby) a 3 metry od veřejných komunikací. V realitě je ale často potřeba i značně více než pouhé 2 metry, abyste měli v domě dostatek slunka a nekoukali si se sousedem do talíře.  Výjimkou jsou proluky, kdy tyto odstupy v odůvodněných případech není nutné dodržet. 

Co bylo před námi?

Když najdete krásné místo pro dům, nezapomínejte na zdravý rozum. Není nějaký dobrý důvod, proč je tato dokonalá parcela stále zůstává nezastavěná? Proč visí na realitce už půl roku? Proč na prodej majitel tak spěchá? Kromě legislativy vás zajímají také věcná břemena a majetkové poměry. Skutečného vlastníka a věcná břemena (služebnosti) pozemku na katastru nemovitostí (https://nahlizenidokn.cuzk.cz/). Stává se, že část pozemku okupuje soused menší stavbou, či posunutým plotem. Jste sice v právu, ale řešení je složité, když si chcete udržet dobré sousedské vztahy. Proto důrazně doporučuji si nechat pozemek před koupí zaměřit a vytyčit geodety. Hranice prezentovaná makléřem či prodávajícím se může lišit od reality i o několik metrů. Dále vždy provádím kontrolu, zda pozemek nekříží inženýrské sítě, které by bránily ve výstavbě. Jejich přeložení může vyjít na stovky tisíc korun a trvají průměrně 6-15 měsíců. Opravdu obzvláště omezující může být poloha pozemku v národním parku či chráněném krajinném území či památkové zóně. U takových vám bude do návrhu vstupovat další orgán se svými, často striktními, podmínkami.

Snadné spojení s civilizací

Zaměřte se na cestu vedoucí k pozemku. Zvládne ji vaše auto i v zimě? Dostane se k vám na pozemek těžká stavební technika, hasičské auto? Kdo vám v zimě vyhrne sníh? Patří vám, obci nebo některému ze sousedů? V případě třetí varianty nesete obrovské riziko, že majitel cesty začne dělat problémy. Je komunikace k pozemku od silnice delší než 50 metrů? V tom případě počítejte na pozemku s větší plochou pro otočení hasičského vozu.

Jaké inženýrské sítě jsou u pozemku připravené? K elektřině vás sice ČEZ připojí, potrvá to ale víc jak půl roku. Obecní kanalizace vám ušetří sto tisíc za domovní čistírnu odpadních vod, práci s každoročním odebíráním vzorků a nutnost její kontroly. Obecní vodovod vám garantuje kvalitu dodávané vody. Studna či vrt nemusí mít dostatečnou vydatnost. Jaké máte možnosti, když kvalita vody ve studně klesne a nebude pitná? 

Kolik mě bude stavební pozemek stát?

Pohybujeme se ve volném tržním prostředí a ceny odpovídají tomu, kolik je za pozemek někdo schopný dát. Nejdražší jsou v okolí velkých měst, kde zaplatíme nad 5 000 kč/m2. Průměrná celorepubliková cena stavebních pozemků se pohybuje v rozmezí 1000-2700 kč/m2. Na menších vesnicích s horší dopravní dostupností a vybaveností lze pozemky koupit i od 500 kč/m2. Vždycky se najdou chytráci, kteří vám napovídají jak výhodně a levně koupili. I kdyby to byla pravda, není to pro vás relevantní informace, tak si z toho nic nedělejte a poplácejte je po ramenou.

Pokud si pozemek nenajdete sami, počítejte s provizí 3-8% makléři z ceny pozemku. K ceně pozemku si připočtěte náklady na smlouvu 5000 Kč právníkovi + notářská úschova (1% z ceny pozemku) a 2000kč za vklad do katastru. Daň z nabytí nemovitosti se od roku 2021 neplatí. Je pouze nutné přihlášení k dani z nemovitosti na místním finančním úřadě.

Přikláním se k názoru, že pozemek bychom měli být schopni koupit (alespoň částečně) z našetřených peněz. Náklady na stavbu domu jsou v dnešní době násobně vyšší než v minulosti. Brát si hypotéku na pozemek a ještě stavbu může být finančně ruinující. Zvlášť když nejde vše podle plánu a vzniknou vícenáklady. Nepřeceňujte své možnosti! Opravdu budete schopni pracovat dalších 30 let ve stejném tempu jako dnes?

Kde jsou, kdepak jsou?

Řádně spravované obce někdy připraví pozemky, aby získaly nové občany. Jeďte se proto ve vaší vysněné lokalitě zeptat na obecní úřad starosty a třeba i do obecního hostince. Můžete ušetřit spoustu peněz, nebo zjistit že v takové obci bydlet opravdu nechcete. U obcí nespoléhejte na slíbené termíny, obce mnohdy fungují velmi neefektivně a vše jim trvá mnohonásobně déle než soukromým subjektům.

Zajímavé nabídky se mohou objevit na úředních deskách obcí, nabídce majetku státu, nabídce projede nemovitostí státních podniků, ale třeba i na bazos.cz. Na placené inzerci jako je sreality.cz inzerují zejména makléři.

Prolomte ledy a poptejte se v širší rodině. Třeba jenom nevíte, že strejda má lán pole a zrovna mu ho územní plán změnil na zastavitelnou plochu.

Možnost je i zažádat o změnu územního plánu u nezastavitelného pozemku na zastavitelný. Touto cestou bych doporučoval řešit stavební pozemek spíše výhledově pro své ratolesti, protože je to běh na dlouhou trať s nejistým výsledkem.

Slovo architekta závěrem

Po přečtení článku máte hlavu k prasknutí, protože jste si nyní přečetli všechny možné černé scénáře. Shrnul jsem základní věci, na které je nutné si dát pozor. Pravděpodobně se vás ale většina z nich vůbec netýká a můžete je hned vypustit. A u těch zbylých pamatujte nato, že téměř vše je řešitelné. Ve složitějších poměrech mohou vzniknout nejkrásnější stavby. Pouze si myslím, že je dobré o nedostatcích pozemku vědět při koupi a počítat s případnými vícenáklady při budoucí stavbě.

Pokud stále váháte a nejste si jistí, oslovte architekta, projektanta, nebo jiného odborníka, který se v dané problematice orientuje. Doporučuji již v této fázi, kdy máte pozemek pro stavbu předvybraný, protože oni vědí, jaké parametry sledovat a kde se dopátrat informací. Odborníkovi to trvá hodiny, kdežto vám dny, než se v problematice zorientujete. Samozřejmě nikdo nepracuje zadarmo, ale zaplatíte raději 3h odborníkovi, nebo koupíte bezcenný kus louky? Zub si můžete také vytrhnout sami podle videa na youtube, ale raději se svěříte do péče odborníka..

Přeji šťastnou ruku při výběru pozemku!

Zhodnocení pozemku

Chcete znát nezávislý názor na váš pozemek? Projdeme za vás:

• územní plán, regulační plán
• ochranná pásma (lesy, povodně, poddolované území) a limity území
• zhodnotíme orientaci a napojení na inženýrské sítě
• zda je vhodný pozemek pro váš záměr
• upozorníme na typy vícenákladů, které by podle nás mohly nastat
• dáme vám základní doporučení pro orientaci a tvaru domu
• případně další individuální typy, které nás k pozemku napadnou