Dostupné a kvalitní bydlení by mělo být základním stavebním kamenem každé prosperující společnosti. V České republice se však stále častěji setkáváme s realitou, kdy rostoucí ceny nemovitostí a nedostatek bytů znemožňují mnoha lidem pořízení vlastního domova. Z pohledu architekta a projektanta je příčina tohoto problému mnohem komplexnější, než se na první pohled zdá.
Politici si s tímto problémem nedostupného bydlení dlouhodobě neumí poradit a zatím stále zůstává u slibů a vizí. Jaké jsou hlavní překážky rozvoje bydlení v Česku? A jaké kroky by mohly situaci zlepšit? Z perspektivy projektanta se pokusím rozebrat klíčové faktory ovlivňující současnou krizi bydlení a navrhnout možná řešení, která by mohla pomoci ke zlepšení dostupnosti bydlení pro širší spektrum obyvatel.
Regulace a legislativa
Zpřísňování stavebních předpisů, bezpečnostních norem a technických požadavků zvyšuje náklady na výstavbu. Přísnější standardy sice zajišťují vyšší kvalitu a bezpečnost, ale zároveň stavby prodražují. Vývoj legislativy se mnohdy odtrhává od reality trhu a nutí stavebníky investovat do opatření, která nejsou vždy efektivní z hlediska nákladů. Dobrým příkladem jsou určité úlevy, ke kterým došlo od 1.7.2024. Například je zrušený povinný požadavek na společnou kočárkárnu, sklepní kóje, upraven výpočet minimálního množství parkovacích míst a jiné drobné úlevy. Rozhodnutí o těchto investicích je ponecháno na stavebníkovi, což může optimalizovat vynaložené náklady developerských projektů.
Kupující bytu si sám může rozhodnout, zda si pořídí byt v domě se společnou kočárkárnou, nebo raději upřednostní komoru v rámci bytu. Zda potřebuje v bytě 2 toalety, nebo mu postačí jedna.
Rostoucí nároky na energetickou úspornost ženou ceny výše
Moderní regulace kladou důraz na energetickou efektivitu – často je nutná instalace tepelného čerpadla, fotovoltaiky, rekuperace či velmi precizní eliminace všech tepelných mostů. Cílem těchto opatření je snížení spotřeby energie a ekologičtější provoz budov, ale zároveň to výrazně prodražuje vstupní náklady na výstavbu. Zatímco před deseti lety bylo běžné vytápět menší dům elektrokotlem a radiátory s investicí okolo 100 tisíc Kč, dnes se cena za tepelné čerpadlo, podlahové vytápění, akumulaci tepla pohybuje kolem půl milionu Kč. Rekuperace přidává dalších přibližně 250 tisíc Kč u patrového domu. Celkově se tak náklady jen na tyto prvky mohou vyšplhat až k jednomu milionu Kč i u menší stavby, což významně ovlivňuje konečnou cenu nemovitosti.
Růst cen vhodných pozemků
Dostupnost stavebních pozemků je stále horší, zejména v atraktivních lokalitách. Volné parcely v nabídkách k prodeji často skrývají komplikace, které mohou výstavbu značně prodražit – například špatné zakládací podmínky, chybějící inženýrské sítě, složité vlastnické vztahy nebo umístění v záplavové oblasti či jiná ochranná pásma. Dříve obce zajišťovaly základní infrastrukturu (přípojky, komunikace). Dnes si vše většinou hradí stavebníci sami, buď v ceně pozemku od developera, nebo na vlastní náklady, což zvyšuje celkové investiční náklady na stavy. Výjimku tvoří pouze přípojka elektro, kterou vám do 50m od nejbližší zástavby musí distributor připravit.
Mnoho obcí navíc omezuje rozšiřování zastavitelných ploch a nové pozemky nejsou k dispozici v dostatečné míře. Územní plánování je řízeno spíš poptávkou, než dlouhodobým strategickým plánem smysluplného rozvoje. Vhodné zastavitelné plochy jsou z velké části v rukou soukromých subjektů, kteří nejsou motivováni k prodeji a dlouhodobě se jim více vyplatí nemovitost držet a spekulovat na růst cen.
Neschopnost měst a obcí plánovat cenově dostupnou výstavbu bytů
Města si často stanovují nesmyslné regulace, které výstavbu komplikují a prodražují. Výsledkem je zbytečné zvyšování nákladů na infrastrukturu a zhoršování ekonomické efektivity projektů. V lepším případě přeliv investic do progresivnějších měst s výhodnějšími regulativy uzemí. Nedostatečná infrastruktura v mnoha městech zároveň snižuje atraktivitu nových rezidenčních projektů, což odrazuje investory. Častým případem je, že města chtějí, aby se stavebníci z velké části podíleli na budování infrastruktury, což má za cíl nerentabilitu některých projektů. Dalším problémem je pomalé schvalování změn územních plánů ale i stavebních povolení, které výstavbu zdržuje i o jednotky až desítky let.
Příklad: v okresním městě je dle vyhlášky nutné zajištění 7 parkovacích míst na námi řešený bytový dům. Vyhlášce nadřazený územní plán však požaduje pro stejný objekt 18 parkovacích stání, z čehož 50% ještě musí být uvnitř objektu. Místo obchodů a kaváren v přízemí bytového domu vznikne hladová zeď bez oken, nebo výhled na vozový park. Umístění parkování pod zem je navíc ekonomicky velmi nákladné.
Zvyšující se ceny stavebních materiálů
Ceny stavebních materiálů vzrostly v minulých letech skokově z několika důvodů – drahé vstupy (energie, suroviny), problémy v dodavatelských řetězcích po COVID-19 ale i vysoké marže obchodníků. Výstavba je stále nákladnější a dosažitelnost levnější výstavby a bydlení se tím vzdaluje. V posledním roce se růst cen ustálil, avšak plánované emisní povolenky na výrobu oceli mohou opět zdražit větší stavební projekty, což povede k dalšímu tlaku na zvýšení cen větších stavebních souborů. Ocel, beton a další základní materiály jsou klíčovými komponenty většiny staveb a jejich zdražení se přímo promítá do cenové dostupnosti bytů a domů.
Nedostatek pracovních sil
České stavebnictví trpí nedostatkem kvalifikovaných pracovníků, což navyšuje náklady na pracovní sílu. Rostoucí poptávka po stavebních službách tlačí mzdy vzhůru, což se promítá do celkových nákladů na výstavbu. Fyzická náročnost práce a nepříjemné pracovní podmínky přitom dělají z oboru stále méně atraktivní zaměstnání. Mnoho firem se snaží nahradit manuální práci moderními technologiemi a prefabrikací, ale to není vždy možné u všech typů staveb. Nedostatek pracovníků také znamená delší dobu výstavby, což dále zvyšuje konečné náklady.
Rostoucí náročnost uživatelů – luxusní nebo dostupné bydlení?
Lidé dnes očekávají vyšší standardy bydlení, což se odráží v ceně. Zatímco dříve byly standardem menší (sídliště s panelovými domy) a skromně vybavené byty, dnes zákazníci očekávají větší komfort, což se promítá do vyšší cenové hladiny. Značný vliv na rozpočet rodinného domu či bytové jednotky má podlahová plocha, která se dle statistik u průměrného bytu postupně zvyšuje. Optimalizace dispozice a eliminace neefektivních prostor, jako jsou nadměrné chodby, může náklady snížit. Moderní domy také již běžně zahrnují technologie, jako jsou chytré domácnosti, nadstandardní materiály v kuchyních a větších koupelnách či wellness prvky, které také navyšují cenu nemovitostí.
Fenomén NIMBY (“Not In My Backyard”)
Mnozí lidé sice požadují více dostupného bydlení, ale zároveň odmítají výstavbu ve svém okolí. To vede k dlouhým schvalovacím procesům a blokování celých rezidenčích komplexů. Často se setkáváme s protesty proti novým developerským projektům i menším záměrům, přestože jsou tyto stavby klíčové pro řešení krize bydlení. Ve výsledku to znamená, že výstavba je opět komplikovanější a dražší, což se odráží v nedostupnosti staveb pro bydlení.
Dlouhodobě neuspokojená poptávka po nemovitostech ve velkých městech
Poptávka po bydlení ve velkých městech stále roste, ale výstavba již desítky let zaostává za poptávkou. Deficit se tím stále prohlubuje. Developerům v některých ohledech může tato situace i vyhovovat. Raději postavit méně – s větší marží a jistotou zisku. Stát výstavbu ponechal čistě v rukou soukromého sektoru a přestal ji aktivně stimulovat a podporovat. Dnes oblíbené čtvrti jako Vinohrady, Jihozápadní Město, Bohnice, Nové Strašnice ale i dnešní podoba Karlína by nevznikly bez přímé podpory státu, měst případně v úzké spolupráci se soukromými investory. Dnes podobné projekty prakticky neexistují. Bez veřejné podpory je soukromá výstavba nedostatečná a ceny nemovitostí neustále porostou. Klíčovým faktorem je nutnost investic do infrastruktury a občanské vybavenosti, bez kterých nelze rozšiřovat města a nabídnout dostupnější bydlení pro širší vrstvy obyvatel.
Propadejme panice?
Současná krize bydlení v České republice je výsledkem komplexního souboru faktorů, které se vzájemně ovlivňují a prohlubují problém s dostupností vlastního bydlení. Regulace a legislativní omezení zvyšují náklady na výstavbu, přičemž slibované změny a úlevy zavedené v roce 2024 představují pouze drobné ústupky, které nemohou změnit celkovou situaci. Požadavky na energetickou efektivitu budov se budou opět zvyšovat a nelze v tomto směru očekávat zlepšení.
Z ekonomického hlediska je klíčovým faktorem rovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Pokud se nabídka dostupných bytů nezvýší dostatečně rychle, ceny nemovitostí budou nadále růst. Vysoká poptávka, zejména ve velkých městech, a nízká dostupnost nových projektů způsobují enormní tlak na zvyšování cenové hladiny. Bez zásadních reforem v oblasti územního plánování, zjednodušení povolovacích procesů, aktivní role státu v podpoře výstavby a cílených investic do infrastruktury lze očekávat spíše zhoršení situace. Je nutné hledat vyvážené řešení mezi požadavky na kvalitu a udržitelnost staveb a jejich ekonomickou dostupností. Pokud nedojde k systémovým změnám, bude se problém s nedostupným bydlením v České republice nadále prohlubovat.
Zdroje
- Deloitte. (2025). Deloitte Real Index: Skutečné ceny bytů v ČR. Deloitte Česká republika. Citováno 9. února 2025, z https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/cze-real-index.html
- Úřad pro výstavbu a regionální rozvoj. (n.d.). Sledování vývoje cen stavebních materiálů. Úřad pro výstavbu a regionální rozvoj. Dostupné z: https://www.urs.cz/software-a-data/sledovani-vyvoje-cen-materialu